전세 월세 보증금 계산 2026 실전 총정리 : 전환율·월세 공식
전세 월세 보증금 계산은 보증금을 줄이거나 월세로 전환할 때 매달 부담해야 할 금액을 미리 확인하는 과정입니다. 핵심은 복잡하지 않습니다. 전환되는 보증금에 전월세 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 추가 월세를 대략 계산할 수 있습니다.
2026년 6월 3일 기준으로 계산 예시를 잡을 때는 한국은행 기준금리 2.50%에 시행령상 이율 2.0%를 더한 연 4.5%를 기준으로 보는 것이 안전합니다. 다만 실제 계약에서는 기존 계약 조건, 갱신 여부, 특약, 지역 시세가 함께 영향을 줄 수 있으므로 계산 결과는 계약 전 판단용 참고값으로 활용해야 합니다.
이 글에서는 전세에서 반전세로 바뀌는 경우, 월세 보증금을 조정하는 경우, 중개보수와 임대차 신고까지 함께 확인하는 방법을 정리합니다. 직접 숫자를 넣어보고 싶다면 아래의 부동산 계산기 허브에서 관련 계산기를 함께 확인할 수 있습니다.
🧮 먼저 계산부터 해보고 싶다면
보증금, 월세, 중개보수처럼 숫자로 확인해야 하는 항목은 직접 입력해보는 것이 가장 빠릅니다. 글을 읽으면서 필요한 구간마다 계산기를 열어두면 실제 계약 조건을 비교하기 쉽습니다.
JLOGUE 부동산 계산기 열기🏠 1. 전세 월세 보증금 계산 기준부터 이해하기
전세와 월세는 단순히 “보증금이 크냐, 월세가 있느냐”의 차이만 있는 것이 아닙니다. 전세는 큰 보증금을 맡기고 매달 월세를 내지 않는 구조에 가깝고, 월세는 보증금을 낮추는 대신 매달 고정 지출이 생기는 구조입니다. 반전세는 이 둘의 중간 형태로, 보증금 일부를 줄이는 대신 월세를 내는 방식입니다.
여기서 중요한 기준이 바로 전월세 전환율입니다. 전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 어느 정도의 월세가 합리적인지 판단하는 비율입니다. 법령은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때 일정 범위를 넘지 못하도록 기준을 두고 있습니다.
📌 1-1. 전월세 전환율은 왜 중요한가?
예를 들어 전세보증금 2억 원짜리 집에서 보증금 5천만 원을 낮추고 월세를 내기로 했다면, 줄어든 5천만 원이 월세로 얼마나 바뀌는지가 핵심입니다. 이때 전환율이 높으면 월세가 커지고, 전환율이 낮으면 월세 부담이 줄어듭니다. 그래서 계약 전에는 “시세가 이 정도니까 괜찮겠지”가 아니라, 계산 기준을 먼저 확인해야 합니다.
특히 금리가 변하면 전환 기준도 달라질 수 있습니다. 한국은행 기준금리가 바뀌면 기준금리와 연동되는 계산 기준도 함께 확인해야 합니다. 부동산 계약은 한 번 서명하면 되돌리기 어렵기 때문에, 계약서 작성 전 단계에서 월세 부담을 숫자로 먼저 보는 습관이 필요합니다.
🧾 1-2. 2026년 계산 예시에 쓰는 기준
2026년 6월 3일 기준으로 공식 자료를 확인하면 한국은행 기준금리는 2.50%입니다. 주택임대차보호법 시행령상 월차임 전환 시 더하는 이율은 연 2.0%로 확인됩니다. 따라서 실전 예시에서는 2.50% + 2.0% = 연 4.5%를 기준으로 계산합니다.
계산 공식은 간단합니다. 추가 월세 = 전환되는 보증금 × 전월세 전환율 ÷ 12입니다. 여기서 전환되는 보증금은 “기존 보증금에서 줄어드는 금액”입니다. 전체 보증금이 아니라 실제로 월세로 바뀌는 금액만 넣어야 계산이 맞습니다.
✅ 핵심 안내
전세 월세 보증금 계산에서 가장 많이 틀리는 부분은 전체 보증금을 넣는 것입니다. 예를 들어 보증금 2억 원에서 1억 5천만 원으로 낮춘다면 계산 대상은 2억 원이 아니라 줄어든 5천만 원입니다. 이 5천만 원에 전환율을 곱해 월세 증가분을 구해야 합니다.
🧮 2. 보증금이 줄어들면 월세는 얼마나 늘어날까?
이제 실제 숫자로 계산해보겠습니다. 기준은 연 4.5%입니다. 보증금을 1,000만 원 낮추는 경우, 3,000만 원 낮추는 경우, 5,000만 원 낮추는 경우로 나누면 월세 부담이 어느 정도 달라지는지 바로 감이 옵니다. 이런 예시는 계약 전 집주인이나 공인중개사와 조건을 조율할 때도 유용합니다.
예를 들어 보증금 1,000만 원을 월세로 전환하면 10,000,000원 × 4.5% ÷ 12 = 월 37,500원입니다. 보증금 3,000만 원이면 월 112,500원, 5,000만 원이면 월 187,500원입니다. 실제 계약서에는 천 원 단위 반올림, 관리비 포함 여부, 별도 특약이 붙을 수 있으므로 최종 금액은 계약서 기준으로 다시 확인해야 합니다.
💰 2-1. 전세에서 반전세로 바꾸는 예시
전세보증금 2억 원인 집에서 보증금을 1억 5천만 원으로 낮추고 월세를 내기로 했다면, 전환되는 보증금은 5천만 원입니다. 이때 연 4.5% 기준으로 계산하면 50,000,000원 × 4.5% ÷ 12 = 월 187,500원입니다. 따라서 월세가 약 18만 7천 원 수준이라면 공식 계산 기준과 크게 벗어나지 않는지 비교해볼 수 있습니다.
반대로 집주인이 같은 조건에서 월세 30만 원을 요구한다면, 단순 계산 기준보다 높은 조건인지 확인해야 합니다. 물론 실제 계약은 당사자 협의, 시세, 계약갱신 여부, 기존 특약에 따라 달라질 수 있습니다. 그래도 숫자로 기준선을 알고 있으면 협의 과정에서 불리한 조건을 그대로 받아들이는 일을 줄일 수 있습니다.
📝 2-2. 월세 보증금을 조정할 때 같이 봐야 할 것
월세 계약에서는 보증금과 월세만 보면 부족합니다. 관리비, 주차비, 인터넷·수도·가스 포함 여부, 중개보수, 이사비까지 같이 봐야 실제 월 고정비가 나옵니다. 월세가 낮아 보여도 관리비가 높으면 체감 부담은 더 커질 수 있습니다.
또한 주택 임대차 계약 신고 대상인지도 확인해야 합니다. 국토교통부 기준으로 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 신고 대상이며, 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 미신고 과태료 부과가 본격 적용됩니다. 계약 후 30일 이내 신고 여부를 놓치지 않는 것이 좋습니다.
보증금 1,000만 원 전환
연 4.5% 기준 월세 증가분은 약 37,500원입니다. 소액 조정 시 감을 잡기 좋습니다.
보증금 3,000만 원 전환
연 4.5% 기준 월세 증가분은 약 112,500원입니다. 반전세 조정에서 자주 보이는 구간입니다.
보증금 5,000만 원 전환
연 4.5% 기준 월세 증가분은 약 187,500원입니다. 계약 협의 전 꼭 비교해야 합니다.
🔎 실전 체크
전세 월세 보증금 계산은 머릿속으로 대충 하기보다 숫자를 넣고 비교해야 합니다. 보증금이 줄어드는 금액, 적용 전환율, 월세 증가분, 관리비를 함께 보면 실제 부담이 훨씬 선명해집니다.
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📊 3. 계약 전 같이 계산해야 할 비용
보증금과 월세만 계산하면 실제 입주 비용을 놓칠 수 있습니다. 월세 계약은 보증금, 첫 달 월세, 관리비, 중개보수, 이사비가 한 번에 나가는 경우가 많습니다. 전세 계약도 보증금 외에 전세대출 이자, 보증보험료, 중개보수, 이사비를 함께 봐야 합니다.
특히 중개보수는 계약 금액에 따라 달라집니다. 월세가 있는 임대차의 거래금액은 일반적으로 보증금에 월세 × 100을 더해 계산하고, 그 금액이 5천만 원 미만이면 월세 × 70으로 다시 계산하는 기준이 쓰입니다. 따라서 보증금과 월세 조건이 조금만 바뀌어도 중개보수 구간이 달라질 수 있습니다.
🧾 3-1. 중개보수 계산은 보증금과 월세를 함께 본다
예를 들어 보증금 1,000만 원, 월세 60만 원이라면 거래금액은 1,000만 원 + 60만 원 × 100 = 7,000만 원입니다. 이 경우 단순히 보증금 1,000만 원만 보고 중개보수를 예상하면 실제 청구 금액과 차이가 생깁니다. 월세 계약일수록 중개보수 계산 구조를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
지역별 조례와 주택 유형에 따라 세부 요율이 다를 수 있으므로, 최종 중개보수는 관할 지자체 또는 공식 계산 기준으로 확인해야 합니다. 다만 계약 전 단계에서는 대략적인 거래금액과 상한요율을 알아두는 것만으로도 예상 비용을 잡는 데 큰 도움이 됩니다.
🛡️ 3-2. 신고와 보증금 보호 절차도 비용만큼 중요하다
계약 후에는 돈 계산만 끝났다고 보면 안 됩니다. 임대차 신고 대상인지 확인하고, 전입신고와 확정일자를 챙겨야 보증금 보호 측면에서 안전합니다. 전세라면 전세보증보험 가입 가능 여부, 선순위 권리, 등기부등본, 근저당도 함께 확인해야 합니다.
전세 월세 보증금 계산은 단순히 월세 하나를 구하는 글이 아니라, 계약 전 전체 부담을 숫자로 보는 출발점입니다. 계산 결과가 괜찮아 보여도 신고, 권리관계, 보증금 보호 절차를 놓치면 실제 위험은 커질 수 있습니다.
| 항목 | 확인 방법 | 주의 포인트 |
|---|---|---|
| 보증금 월세 전환 | 전환되는 보증금 × 전환율 ÷ 12 | 전체 보증금이 아니라 줄어드는 보증금만 계산 |
| 중개보수 | 보증금 + 월세 × 100 기준으로 거래금액 산정 | 5천만 원 미만이면 월세 × 70 재계산 여부 확인 |
| 임대차 신고 | 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 여부 확인 | 계약 후 30일 이내 신고 대상인지 체크 |
| 보증금 보호 | 전입신고, 확정일자, 등기부등본 확인 | 전세는 선순위 권리와 보증보험 가능 여부 확인 |
⚠️ 주의사항
이 글의 계산 예시는 일반적인 참고용입니다. 실제 임대차 계약에서는 계약갱신청구권 행사 여부, 기존 계약의 특약, 지역별 조례, 주택 유형, 보증보험 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 계약서 서명 전에는 공식 계산 기준과 계약서를 함께 확인하고, 분쟁 가능성이 있으면 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.
✅ 핵심 요약
전세 월세 보증금 계산은 “줄어드는 보증금 × 전월세 전환율 ÷ 12”로 이해하면 쉽습니다. 2026년 6월 3일 기준 예시는 연 4.5%를 적용해 계산했습니다.
보증금 1,000만 원을 월세로 바꾸면 월 37,500원, 3,000만 원은 월 112,500원, 5,000만 원은 월 187,500원입니다. 다만 실제 계약에서는 관리비, 중개보수, 신고 의무, 전입신고와 확정일자까지 함께 확인해야 합니다.
❓ FAQ
❓ 전세 월세 보증금 계산은 어떻게 하나요?
전환되는 보증금에 전월세 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 됩니다. 공식은 “추가 월세 = 전환되는 보증금 × 전환율 ÷ 12”입니다. 여기서 전환되는 보증금은 전체 보증금이 아니라 실제로 줄어드는 보증금입니다.
❓ 보증금 1,000만 원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
연 4.5% 기준이라면 10,000,000원 × 4.5% ÷ 12 = 월 37,500원입니다. 보증금 3,000만 원은 월 112,500원, 5,000만 원은 월 187,500원으로 계산할 수 있습니다.
❓ 전세에서 반전세로 바꿀 때 집주인이 마음대로 월세를 정할 수 있나요?
계약 조건은 당사자 협의가 중요하지만, 주택임대차보호법상 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때 일정 산정률 제한이 있습니다. 따라서 요구 월세가 계산 기준보다 크게 높다면 전환되는 보증금, 전환율, 계약갱신 여부를 함께 확인해야 합니다.
❓ 월세 계약도 신고해야 하나요?
보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 주택 임대차 계약은 신고 대상입니다. 계약 후 30일 이내 신고가 필요한지 확인해야 하며, 2025년 6월 1일 이후 체결 계약부터 과태료 적용이 본격화되었습니다.
❓ 중개보수는 월세까지 포함해서 계산하나요?
월세가 있는 임대차는 보증금에 월세 × 100을 더해 거래금액을 계산하는 방식이 일반적으로 쓰입니다. 단, 그 금액이 5천만 원 미만이면 월세 × 70으로 다시 산정하는 기준이 있으므로 계약 전 확인이 필요합니다.
❓ 계산기 결과만 믿고 계약해도 되나요?
계산기 결과는 계약 전 비교를 위한 참고값입니다. 실제 계약에서는 계약서 특약, 등기부등본, 선순위 권리, 관리비 포함 여부, 임대차 신고, 전입신고와 확정일자까지 확인해야 합니다. 불확실한 부분이 있으면 계약 전 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.
보증금과 월세 조건을 직접 비교하려면 JLOGUE 부동산 계산기 허브에서 관련 계산기를 함께 확인해보세요.
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