종부세 개편안 2026 총정리 — 공시가 14억, 우리 집도 대상일까
이 글에는 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로 수수료를 제공받을 수 있는 링크가 포함되어 있습니다.
종부세 개편안이 2026년 8월 3일 발표되면서, 앞으로 종합부동산세를 내는 기준이 ‘몇 채를 가졌는가’에서 ‘얼마짜리를 가졌고, 거기 사는가’로 바뀝니다. 1세대 1주택 과세기준은 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라가고, 대신 살지 않는 집은 공제가 9억원으로 내려갑니다.
이 글은 종부세 개편안을 다룬 재정경제부 보도자료 원문과 개정안 일정표를 그대로 확인해 정리했습니다. 뉴스마다 숫자가 조금씩 다르게 인용되고 있어, 확인되지 않은 수치는 넣지 않았습니다. 내 집이 대상인지 판단하는 순서와 연도별로 무엇이 언제 바뀌는지를 표로 정리했습니다.
📌 3줄 요약
1. 실제로 사는 1주택은 공제가 14억원으로 늘어 세 부담이 줄어듭니다.
2. 사지 않는 1주택은 공제가 9억원으로 줄어 오히려 늘 수 있습니다.
3. 2027년은 과도기, 2028년부터 주택 수 세율표가 사라집니다.
🛒 다 읽을 시간이 없다면 이것만 — 집 관리 필수템 3
🏠 1. 종부세 개편안, 무엇이 달라지나
이번 종부세 개편안의 핵심은 과세 기준 자체가 바뀐다는 점입니다. 지금까지는 1주택이냐 2주택이냐 3주택이냐에 따라 다른 세율표를 적용했습니다. 같은 금액을 갖고 있어도 몇 개로 쪼갰느냐에 따라 세금이 달라진다는 지적이 계속 있었습니다. 개편안은 이 구조를 보유 가액 기준으로 바꾸고, 여기에 실거주 여부를 새 잣대로 넣었습니다.
1-1. 과세기준 12억원 → 14억원
1세대 1주택자의 종합부동산세 과세 기준금액이 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라갑니다. 시가로 환산하면 대략 20억원 선입니다. 공시가격이 계속 오르면서 원래 대상이 아니던 중간 가격대 실거주자까지 과세 대상에 들어오는 문제를 막겠다는 취지입니다.
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 기준이 되는 것은 시세가 아니라 공시가격입니다. 실거래가 20억원이라도 공시가격이 13억원이면 대상이 아닐 수 있고, 반대의 경우도 생깁니다. 판단은 반드시 공시가격으로 해야 합니다.
1-2. 거주 14억원 vs 비거주 9억원
가장 크게 갈리는 지점이 여기입니다. 같은 1주택이라도 그 집에 실제로 사는지 아닌지에 따라 기본공제가 14억원과 9억원으로 나뉩니다. 지금은 둘 다 12억원으로 같습니다. 즉 실거주자는 2억원이 늘고, 전세를 주고 다른 곳에 사는 사람은 3억원이 줄어드는 셈입니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 | 방향 |
|---|---|---|---|
| 거주 1주택 | 12억원 | 14억원 | 부담 ↓ |
| 비거주 1주택 | 12억원 | 9억원 | 부담 ↑ |
| 다주택 | 9억원 | 기본 4억원 + 거주주택 비중별 추가 최대 5억원 | 구조 변경 |
자료: 재정경제부 「2026년 세제개편안」(2026.08.03) · 기본공제 개편은 2027년부터 적용
🔍 2. 우리 집도 대상일까 — 3단계로 확인
뉴스만 보면 남의 이야기 같지만, 판단 자체는 단순합니다. 순서대로 세 가지만 확인하면 됩니다. 종부세 개편안이 내 집에 어떻게 적용되는지는 공시가격 → 거주 여부 → 공정시장가액비율 순으로 따라가면 나옵니다.
2-1. 공시가격부터 확인한다
공시가격은 국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 바로 조회됩니다. 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격을 봅니다. 이 숫자가 14억원(비거주는 9억원) 아래면 개편안 기준으로는 종부세 대상이 아닙니다.
⚠️ 자주 하는 착각
· “공제 14억이면 14억까지는 0원” → 맞습니다. 다만 공제는 세대 기준이라 부부 공동명의·세대원 보유 여부에 따라 달라집니다.
· “전세 줬으니 실거주” → 아닙니다. 개편안에서 비거주로 분류되면 공제가 9억원입니다.
2-2. 공정시장가액비율이 한 번 더 곱해진다
공시가격에서 공제를 뺀 금액에 그대로 세율을 매기지 않습니다. 중간에 공정시장가액비율을 곱합니다. 이 비율이 개편안에서 올라갑니다. 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 2027년부터 60%에서 70%로, 3주택 이상 보유자는 2028년까지 80%로 오릅니다. 공제가 늘어도 이 비율이 오르면 체감 부담은 생각보다 덜 줄어들 수 있습니다. 종부세 개편안을 볼 때 공제 금액만 보면 안 되는 이유가 여기 있습니다.
🧮 내 집 예상 보유세를 숫자로 보고 싶다면
공시가격만 넣으면 재산세와 종합부동산세를 합친 예상 보유세가 바로 나옵니다. 공시가격 상승분을 반영해 비교할 수 있습니다.
🛒 세금은 못 줄여도, 집 유지비는 줄일 수 있습니다
📅 3. 연도별로 언제 무엇이 바뀌나
이번 개편은 한 번에 시행되지 않습니다. 2027년에 공제와 비율이 먼저 움직이고, 2028년에 세율 구조가 바뀝니다. 종부세 개편안의 실제 체감은 연도마다 다르게 옵니다.
| 시기 | 달라지는 것 |
|---|---|
| 2026 (올해) | 현행 유지. 개정안 입법예고 8월 4일~20일, 국무회의 9월 1일, 9월 3일 이전 국회 제출 |
| 2027 | 기본공제 거주 14억·비거주 9억으로 차등화 / 공정시장가액비율 70% / 세액공제 한도 최대 800만원 |
| 2028 | 주택 수별 세율표 폐지 → 과세표준 단일세율표(0.5~5.0%) / 보유공제 폐지, 거주공제로 전환 / 세액공제 한도 최대 600만원 |
| 2029 | 양도세 장기보유특별공제가 보유기간 폐지, 거주기간 연 8%·최대 80%로 완성. 한도 20억원 → 10억원 |
3-1. 2028년 단일세율표
2028년부터는 몇 채를 가졌는지와 무관하게 과세표준 구간만 보고 세율이 정해집니다. 구간은 0.5%에서 5.0%까지이며, 3억원 이하 0.5%, 3~6억원 0.7%, 6~12억원 1.3%, 12~25억원 2.0%, 25~50억원 3.0%, 50~94억원 4.0%, 94억원 초과 5.0%로 알려졌습니다. 다만 세부 구간은 국회 심의 과정에서 조정될 수 있습니다.
🚨 아직 확정이 아닙니다
여기 정리한 내용은 정부가 발표한 개정안이며, 국회 심의·의결을 거쳐야 확정됩니다. 시행 시기와 금액은 바뀔 수 있습니다. 이 글은 일반적인 제도 안내이며 개별 세액 판단이 아닙니다. 실제 신고·납부는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
2027년 공제 변경, 2028년 세율 전환 — 놓치기 쉬운 날짜는 말로 남겨두세요
가입 후 7일 무료 체험 · 음성 인식은 온디바이스로 처리됩니다.
🏡 4. 집 문제를 정리하는 김에 함께 보는 것들
세금 기준이 거주 중심으로 바뀐다는 건, 결국 사는 집을 오래 잘 쓰는 쪽이 유리해진다는 뜻이기도 합니다. 여름철 집 관리에 자주 찾는 품목을 함께 정리했습니다.
❓ 5. 자주 묻는 질문
❓ 종부세 개편안은 언제부터 적용되나요?
2026년은 현행 그대로입니다. 종부세 개편안 중 기본공제와 공정시장가액비율은 2027년, 단일세율표는 2028년부터입니다. 국회 통과가 전제입니다.
❓ 공시가격 13억원 아파트에 살고 있으면 종부세를 내나요?
개편안 기준으로 실거주 1주택이면 공제 14억원이라 과세 대상이 아닙니다. 다만 세대 전체 보유 현황과 명의에 따라 달라질 수 있습니다.
❓ 전세를 주고 다른 집에 살면 불리해지나요?
개편안에서 비거주 1주택 공제는 9억원입니다. 현행 12억원보다 3억원 낮아 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
❓ 다주택자는 어떻게 바뀌나요?
기본공제 4억원에 거주주택 비중에 따라 최대 5억원까지 추가 공제되는 구조로 바뀝니다. 2028년부터는 주택 수별 세율표가 없어집니다.
❓ 양도소득세도 같이 바뀌나요?
네. 장기보유특별공제가 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 이동합니다. 2029년에는 거주기간 연 8%·최대 80%, 한도 10억원으로 정리됩니다.
✅ 핵심 요약
종부세 개편안은 ‘주택 수’ 대신 ‘가액과 거주’로 기준을 옮깁니다. 사는 집은 공제 14억원으로 유리해지고, 사지 않는 집은 9억원으로 불리해집니다. 2027년 공제·비율, 2028년 세율 구조 순으로 바뀌며, 확정은 국회 통과 이후입니다.
🧮 함께 쓰면 좋은 계산기
참고자료 · 재정경제부 「2026년 세제개편안 발표」(2026.08.03) · 국토교통부 부동산공시가격 알리미 · 국세청 홈택스
